二三線樓市回暖難持續(xù) 區(qū)別調(diào)控防止成為真空區(qū)

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　　http://news.qq.com/a/20120327/001274.htm

　　新華網(wǎng)太原3月27日電（記者魏飚）　　3月以來(lái)，不少二三線樓市又現(xiàn)回暖跡象，開(kāi)發(fā)商折扣頻出試探市場(chǎng)、成交量回升“日光盤”又現(xiàn)，二三線樓市是否迎來(lái)“小陽(yáng)春”？
　　業(yè)內(nèi)人士表示，不少二三線樓市成交初見(jiàn)復(fù)蘇，這僅僅是剛需釋放，而后市回暖乏力。由于二三線城市分布廣、數(shù)量大，專家建議調(diào)控要區(qū)別對(duì)待。
　　3月以來(lái)，二三線樓市頻吹暖風(fēng)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局3月份公布的數(shù)據(jù)顯示，2月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)中，相比北上廣深新房?jī)r(jià)格降0.2%，二三線城市降幅較多。長(zhǎng)春、杭州等城市降幅較大，溫州新建商品房降價(jià)幅度最高，達(dá)到0.5個(gè)百分點(diǎn)。中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的報(bào)告指出，3月各地樓市促銷大增，剛需逐漸釋放，成交量呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。
　　近日，記者在太原市建設(shè)南路一家售樓部看到，該樓盤每平方米5300元起價(jià)，相比去年年底價(jià)格沒(méi)有發(fā)生變化，但給出更大的折扣。該樓盤置業(yè)顧問(wèn)馬永恒說(shuō)，目前樓盤的折扣力度吸引了不少剛需一族。3月10日，太原萬(wàn)科紫臺(tái)第二批房源發(fā)布120套房源，開(kāi)盤當(dāng)日售樓部外排起了長(zhǎng)隊(duì)，從早上7點(diǎn)開(kāi)始就有看房客來(lái)到現(xiàn)場(chǎng)。在南京，一棟只有40套房卻有120組以上的客戶在開(kāi)盤現(xiàn)場(chǎng)搶房。
　　上海易居房地產(chǎn)研究院分析報(bào)告指出，近期央行再次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，四大國(guó)有銀行規(guī)定首套房貸利率不得超過(guò)基準(zhǔn)利率。因此預(yù)計(jì)在政策支持下，成交量會(huì)有所回升，出現(xiàn)春季行情，開(kāi)發(fā)商會(huì)抓住機(jī)會(huì)大量推盤，同時(shí)積極促銷。
　　“沒(méi)有賣不出去的房子，只有賣不出去的價(jià)格�！敝性瘓F(tuán)研究中心高級(jí)經(jīng)理張海清認(rèn)為，二三線樓市去年走量不佳，開(kāi)發(fā)商存貨充足，購(gòu)房者選擇空間較大，現(xiàn)在不少開(kāi)發(fā)商選擇“低價(jià)跑量”，不少購(gòu)房者經(jīng)過(guò)一年的觀望后，被壓抑的購(gòu)房欲望獲得釋放，開(kāi)始頻頻出手。
　　采訪中不少購(gòu)房者表示“合適就買”。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者都逐步進(jìn)入理性階段，“合適就買”成為普遍的購(gòu)房理念。
　　二三線城市迎來(lái)的春季行情會(huì)持續(xù)多久？業(yè)內(nèi)人士表示，剛需釋放已持續(xù)近一個(gè)月，二三線樓市回暖后市表現(xiàn)乏力。沒(méi)有政策的支持，剛需無(wú)法帶動(dòng)市場(chǎng)的真正回暖。隨著普通商品房供應(yīng)量的繼續(xù)增加，開(kāi)發(fā)商必須堅(jiān)持走“以價(jià)換量”的道路，未來(lái)房?jī)r(jià)下行壓力不減。
　　張海清說(shuō)，根據(jù)中原集團(tuán)監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，不少二三線樓市存盤增加，在政策、資金壓力下，開(kāi)發(fā)商需要拿出“真金白銀”吸引購(gòu)房者。上海易居房地產(chǎn)研究院研究報(bào)告指出，2012年1－2月份，由于季節(jié)性因素，開(kāi)發(fā)商推盤量較小，造成了月度的供不應(yīng)求，但在調(diào)控政策不放松的形勢(shì)下，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)商會(huì)抓住機(jī)會(huì)盡快推盤，接下去幾個(gè)月仍將回到供大于求的局面。此外，在持續(xù)收緊的樓市調(diào)控下，二三線城市承受著比一線城市更大的壓力，未來(lái)其市場(chǎng)的回暖，價(jià)格的反彈，也將滯后于一線城市。
　　山西大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院副教授耿曄強(qiáng)說(shuō)，二三線城市中，像杭州等比較發(fā)達(dá)的城市其房?jī)r(jià)泡沫較大，房?jī)r(jià)下降明顯，而像太原這樣的發(fā)展中城市，炒樓資金很少介入，總體來(lái)看房?jī)r(jià)下降不明顯。耿曄強(qiáng)認(rèn)為，2012年的全國(guó)樓市房?jī)r(jià)下跌將是主基調(diào)，但是考慮建安、土地、人工等各項(xiàng)合理開(kāi)銷，房?jī)r(jià)大幅下降可能性較小。
　　對(duì)一些中小城市的房?jī)r(jià)逆勢(shì)上漲現(xiàn)象，張海清認(rèn)為，不排除個(gè)別樓盤由于地理位置、戶型等優(yōu)勢(shì)具有較強(qiáng)的抗跌性。此外，她認(rèn)為，一些三線甚至四線城市房?jī)r(jià)相對(duì)較低，前期沒(méi)有炒樓資金介入，對(duì)樓市調(diào)控不敏感，不排除繼續(xù)小幅上漲。
　　業(yè)內(nèi)人士分析指出，不論商品價(jià)格怎樣漲落，需求量是基本恒定的。房地產(chǎn)商一直將房地產(chǎn)剛性需求理論當(dāng)作價(jià)格上漲的金科玉律，當(dāng)前炒房為數(shù)不多，剛需畢竟有限，在調(diào)控繼續(xù)不動(dòng)搖前提下，開(kāi)發(fā)商資金庫(kù)存壓力加大，房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)下行。
　　受訪專家表示，樓市調(diào)控全國(guó)一盤棋，當(dāng)前樓市調(diào)控不僅僅要重視幾個(gè)一線城市，數(shù)量多、情況復(fù)雜的二三線城市不容忽視。
　　“盡管一些中小城市地方政府有"微調(diào)"動(dòng)作，但是鑒于全國(guó)樓市調(diào)控堅(jiān)決，樓市調(diào)控全面放松可能性非常小�！睆埡Ｇ逭f(shuō)，房地產(chǎn)調(diào)控除了“限購(gòu)”“限貸”，還要考慮長(zhǎng)效機(jī)制，例如明確保障房比例，將房產(chǎn)稅逐步取代“限購(gòu)令”。
　　張海清表示，二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)情況復(fù)雜，發(fā)展階段不同，調(diào)控要區(qū)別對(duì)待，既要防止房?jī)r(jià)大幅波動(dòng)，也要避免誤傷剛需和改善型居住。
　　“當(dāng)前國(guó)家緊盯一線城市房?jī)r(jià)，"兩會(huì)"期間住建部官員也表態(tài)要讓一線城市房?jī)r(jià)下降�！惫蠌�(qiáng)說(shuō)，相比一線城市，二三線城市數(shù)量更多，對(duì)全國(guó)樓市調(diào)控效果有重要影響。針對(duì)中小城市樓市調(diào)控要區(qū)別對(duì)待。例如，對(duì)于一些房?jī)r(jià)增長(zhǎng)較快的中小城市，要適時(shí)出臺(tái)“限購(gòu)令”防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。也要防止一些海濱城市的養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)的炒作帶動(dòng)當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌瑑r(jià)格過(guò)快上漲。
　　耿曄強(qiáng)認(rèn)為，有關(guān)部門也要防止一線城市炒房資金流向二三線甚至四線城市。此外，考慮到中小城市未來(lái)城鎮(zhèn)化加速發(fā)展，地方政府應(yīng)加快公租房、廉租房等保障性住房建設(shè)�！俺硕⒅�?jī)r(jià)，構(gòu)建合理的住房體系外，也要考慮提高中小城市低收入家庭收入。多管齊下，才能使樓市步入良性發(fā)展軌道�！�

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