廣州7年誕生52地王 22塊尚未賣樓

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●其中7塊還沒(méi)開(kāi)工，15塊在建，未上市面積接近廣州一年住宅地供應(yīng)量

●高價(jià)地王未快速變成有效供應(yīng)，業(yè)內(nèi)人士稱對(duì)樓市供應(yīng)量有不利影響

2009年7月10日，本報(bào)率先推出深度調(diào)查文章《24塊地王“曬太陽(yáng)”的真實(shí)原因》，揭露在2007年樓市高潮中廣州誕生的27塊地王（專指建成住宅、公寓的地王，后統(tǒng)稱“地王”），有24塊在兩年后仍一直未動(dòng)工建設(shè)的原因。該報(bào)道出街后備受社會(huì)各界關(guān)注，中央電視臺(tái)財(cái)經(jīng)頻道《財(cái)經(jīng)半小時(shí)》專程趕到廣州，聯(lián)系新快報(bào)記者協(xié)助作深入采訪，全面曝光廣州地王“曬太陽(yáng)”的事實(shí)，引發(fā)全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)界的大規(guī)模討論，并引起國(guó)家有關(guān)部門重視，推動(dòng)各地政府加強(qiáng)閑置土地清查行動(dòng)，進(jìn)一步規(guī)劃土地出讓制度。

隨著去年限購(gòu)令等系列調(diào)控政策的實(shí)施，曾在2008年出現(xiàn)的“地產(chǎn)寒冬”又再一次逼近，全國(guó)各地又紛紛出現(xiàn)土地流拍、項(xiàng)目停工現(xiàn)象。近日，中央電視臺(tái)財(cái)經(jīng)頻道《財(cái)經(jīng)半小時(shí)》再度聯(lián)系新快報(bào)記者一起合作，共同采訪調(diào)查廣州地王的現(xiàn)狀。新快報(bào)記者特別深入第一現(xiàn)場(chǎng)，詳細(xì)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，自2005年廣州首次誕生地王以來(lái)，近7年時(shí)間一共產(chǎn)生了52塊地王，其開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀各有不同，其中尚有22塊地王未能上市賣樓，7塊未動(dòng)工。

隨著樓市調(diào)控的繼續(xù)深化，廣州樓市再度邁向低迷期，大批在建和未動(dòng)工的地王項(xiàng)目，將面臨怎樣的困境？會(huì)不會(huì)再度出現(xiàn)當(dāng)年大規(guī)模出現(xiàn)的退地、緩建等“曬太陽(yáng)”的狀況？記者進(jìn)行了深入探訪。

擱置不動(dòng)工的地王少了很多

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，與2008年至2009年年中的上一撥樓市低潮期相比，盡管目前的樓市開(kāi)始轉(zhuǎn)入低迷期，但廣州的52塊地王如今卻少有“曬太陽(yáng)”不動(dòng)工的現(xiàn)象，發(fā)展商對(duì)開(kāi)發(fā)地王項(xiàng)目的態(tài)度，看起來(lái)要比兩三年前積極得多。

根據(jù)調(diào)查，從2005年至今，廣州土地出讓市場(chǎng)先后共出現(xiàn)過(guò)52塊地王，這52塊地王的占地面積共670.15萬(wàn)平方米，規(guī)劃總建筑面積達(dá)1246.4萬(wàn)平方米，交易金額高達(dá)705.55億元（不包括回收后重拍的三塊地王的新價(jià)格）。與2009年年中時(shí)的調(diào)查大為不同的是，當(dāng)年統(tǒng)計(jì)的2007年產(chǎn)生的27塊地王，有24塊仍未動(dòng)工，而目前統(tǒng)計(jì)到的自2005年以來(lái)的這52塊地王，除9塊已被收回（有3塊已重拍在建）的項(xiàng)目外，僅有7塊地王目前仍處在未動(dòng)工狀態(tài)。而這7塊仍在“曬太陽(yáng)”的地王，有三塊是老城區(qū)的爛尾地，如越秀區(qū)的觀綠路項(xiàng)目和荔灣區(qū)的文昌南項(xiàng)目等，都是因拆遷問(wèn)題遲遲不能解決，拖累項(xiàng)目遲遲不能動(dòng)工。而保利地產(chǎn)白云新城項(xiàng)目等其他的4塊未動(dòng)工地王，則都是在2010年11-12月間出讓的地塊，基本未超過(guò)土地出讓合同中規(guī)定的動(dòng)工期限，目前仍在作前期規(guī)劃、規(guī)劃報(bào)建和工程招標(biāo)等工作。

未上市地王面積大過(guò)亞運(yùn)城

據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，近七年來(lái)誕生的52塊廣州地王中，除去10塊因拆遷問(wèn)題或政策修改規(guī)劃等問(wèn)題被回收的地王外，目前未開(kāi)工的7個(gè)地王，加上在建的15個(gè)地王（含3個(gè)重拍回收地），至今未上市的地王共有22塊，這22塊地王的總占地面積達(dá)234萬(wàn)平方米，其規(guī)劃總建筑面積達(dá)468萬(wàn)平方米。而有“********大盤”之稱的廣州亞運(yùn)城，其規(guī)劃總建筑面積是438萬(wàn)平方米，也就是說(shuō)，除去已被回收的地王外，目前廣州未上市的“地王”，總建筑面積已超過(guò)廣州亞運(yùn)城的建筑體量，這些項(xiàng)目如果開(kāi)發(fā)上市，相當(dāng)于再造一個(gè)廣州亞運(yùn)城。而近幾年廣州平均實(shí)際住宅用地供應(yīng)量不到3平方公里（300萬(wàn)平方米），這也意味著，近7年來(lái)未上市地王的量已經(jīng)接近廣州一年的住宅用地供應(yīng)量。

從調(diào)查結(jié)果看，這些未上市的地王遍布廣州除黃埔外的其他各區(qū)，其中有不少規(guī)模超過(guò)30萬(wàn)平方米的項(xiàng)目，如海珠區(qū)保利琶洲村改造項(xiàng)目——保利琶洲灣，蘿崗區(qū)的雅居樂(lè)科學(xué)城“回爐地王”和即將上市的品雅城等等；其他比較受關(guān)注的在建地王項(xiàng)目，還有白云區(qū)新世界的種豬場(chǎng)項(xiàng)目，荔灣芳村的中鐵荔灣國(guó)際……而最受矚目地塊莫過(guò)于保利地產(chǎn)和中海地產(chǎn)在白云新城相繼拿下的3塊地王，樓面地價(jià)高達(dá)2萬(wàn)元/平方米上下。

已售項(xiàng)目多成區(qū)域指標(biāo)盤

調(diào)查顯示，2005年以來(lái)的這52塊廣州地王中，已有8塊地王被開(kāi)發(fā)售罄，15塊地王在售，還有15塊地王（包括重新進(jìn)入市場(chǎng)的3個(gè)項(xiàng)目）目前都已處在開(kāi)發(fā)建設(shè)狀態(tài)。從調(diào)查數(shù)據(jù)看，目前在售和售罄的地王項(xiàng)目基本都是所在區(qū)域的價(jià)格指標(biāo)盤。如金沙洲地王保利西海岸非江景房房?jī)r(jià)1.5萬(wàn)元/平方米，算是金沙洲指標(biāo)盤。由獵德村地王“變身”的天匯廣場(chǎng)，剛開(kāi)售的天鑾公寓均價(jià)5萬(wàn)元/平方米，算是廣州最貴的公寓之一。還有廣州亞運(yùn)城，去年以1.2萬(wàn)元/平方米開(kāi)盤，即成為整個(gè)番禺樓價(jià)的指標(biāo)盤。雖然，地王項(xiàng)目不一定是各個(gè)區(qū)域樓價(jià)最高的項(xiàng)目，但卻一定是指標(biāo)性樓盤。地王項(xiàng)目?jī)r(jià)格高，周邊房?jī)r(jià)自然高，地王項(xiàng)目售價(jià)不高，周邊房?jī)r(jià)也隨之下降。

什么是地王？

房地產(chǎn)業(yè)界對(duì)地王這個(gè)概念一直有各種不同的判斷標(biāo)準(zhǔn)，在本次與央視合作的對(duì)廣州住宅地王的調(diào)查中，《新快報(bào)》采用了業(yè)界比較通用的地王的四大標(biāo)準(zhǔn)，包括：1.樓面地價(jià)曾刷新過(guò)當(dāng)年所在區(qū)域的最高值；2.總價(jià)曾創(chuàng)下當(dāng)年所在區(qū)域土地出讓歷史上的新高位；3.中心城區(qū)建筑面積超過(guò)10萬(wàn)平方米、近郊區(qū)域建筑面積超過(guò)30萬(wàn)平方米的大項(xiàng)目；4.出讓時(shí)曾對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生過(guò)很大影響力的項(xiàng)目。在本次調(diào)查中，只要符合其中一個(gè)條件的項(xiàng)目，都被視作“地王”。

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